■政府搭臺，共商共建。
■集中連片，精雕細琢。
■齊抓共管，多元善治。
■服務提質(zhì)，紅利共享。
千福園片區(qū)建成于上世紀90年代初，原包含小區(qū)26個，其中納入連片改造的有12個，總占地面積12萬平方米，總建筑面積8.48萬平方米，住房48幢，住戶1091戶。
長期以來，如廁難、下樓難、停車難、晾衣難，安保差、配套差、環(huán)境差、管理差，“四難四差”成了居民的“糟心事”。如何破解困局，既是人民群眾所盼，也是市委市政府所急。改什么、怎么改、改的錢哪里來，成了當?shù)匦枰平獾碾y題。
改造“軟硬”雙提升 奏響社會“大合唱”
蒙自市按照“量體裁衣、量力而行、逐步實施”的原則，兼顧硬件基礎設施建設和軟件文化植入，突出功能定位，堅持“三個注重”推動老舊小區(qū)“逆生長”。
注重群眾需求。蒙自市以解決居民實際需求為出發(fā)點和落腳點，規(guī)劃基本功能，不拔高標準，不降低品質(zhì)，立足于千福園各小區(qū)兩兩相鄰又各自為營的格局，因地制宜提出“集中連片”改造思路，通過拆除圍墻、柴棚和違建，打破原有分割，優(yōu)化整體布局，確定改造重點，從“能住”向“好住”轉(zhuǎn)變。
注重功能完善。致力于構(gòu)建完整社區(qū)和“15分鐘生活圈”，將閑置房屋改造為老年人日間照料中心、圖書室和社區(qū)黨群服務中心等場所，合理增設停車泊位365個、立體停車位102個，增加綠化5800平方米，真正形成“改造一個、更新一片、聯(lián)片成區(qū)”的建設格局，帶動城市有機更新。
注重價值導向。實現(xiàn)老舊小區(qū)改造與全國文明城市創(chuàng)建有機結(jié)合，在注重硬件設施改造的基礎上，植入黨建、文明城市等元素，增設黨員活動室，把小區(qū)打造成宣傳黨的政策和社會主義核心價值觀的前沿陣地。同時開辦小區(qū)讀書會、“四點半學堂”，從文化、幼教、醫(yī)養(yǎng)、休閑娛樂等方面，全面提升小區(qū)公共服務能力，讓人民群眾共享改造成果。
堅持“政府主導、社會參與、居民共擔”，發(fā)動企業(yè)、居民參與改造和治理。變“政府獨唱”為“社會合唱”，變單一投資主體為多元投資主體，有效破解控違拆違、資金籌集、后續(xù)管理等難點堵點。
政府“領唱”。成立市長任組長的老舊小區(qū)改造工作領導小組，住房和城鄉(xiāng)建設等部門協(xié)同配合，社區(qū)、居民積極參與，形成“市、街道、社區(qū)、業(yè)主”四級聯(lián)動改造體系，抽調(diào)專職工程技術(shù)人員組成工作專班，為老舊小區(qū)改造實施提供了強有力的技術(shù)支撐和保障。
群眾“主唱”。把項目實施決定權(quán)交到業(yè)主手中，實現(xiàn)政策宣傳上門率、見面率、理解認同率“三個100%”。民有所呼、政有所應，充分貫徹“共同締造”理念，引導組建業(yè)主“居民議事監(jiān)督組”，參與監(jiān)督小區(qū)改造施工，改造成效由業(yè)主評價，群眾滿意率達90%以上。
社會“合唱”。以政府主導、居民共擔、社會參與的共擔機制，通過國家補助一點、市級配套一點、居民自籌一點、管線單位分擔一點、社會資本投入一點、改造收益補充一點的籌措方式，多方發(fā)力確保改造資金平衡。截至目前，千福園小區(qū)改造總投資5270萬元，其中產(chǎn)權(quán)單位、管線單位、社會資本共計投入資金1416萬元，有效破解融資難題，確保項目順利實施。
完善小區(qū)功能 構(gòu)建長效機制
以新貌“換民心”
在老舊小區(qū)改造的過程中，蒙自市堅持以人民為中心的發(fā)展思想，推動小區(qū)體制和功能的完善，讓廣大居民生活得更方便、更舒適、更和諧。
“一費制”改革便民。改變原住宅小區(qū)基礎物業(yè)服務費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，在千福園片區(qū)試點推行物業(yè)服務費、電梯費、公攤電費合并收取的“一費制”物業(yè)服務管理，使業(yè)主全方位感受到方便。
商業(yè)化運營惠民。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)拓展經(jīng)營，開展家政、維修、安裝、送餐等便民有償服務，允許物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)內(nèi)低效利用空間資源加以改造，以特許經(jīng)營使用方式發(fā)掘小區(qū)存量空間商業(yè)價值，獲取合理收益，彌補維修管理經(jīng)費的不足，實現(xiàn)物業(yè)服務管理費收支平衡。千福園片區(qū)充分利用小區(qū)康養(yǎng)、幼托、立體停車等經(jīng)營收費彌補物業(yè)服務費缺口。
資產(chǎn)化提升利民。通過實施改造，使業(yè)主房屋資產(chǎn)得到有效增值，千福園片區(qū)房屋單價由原4000元/平方米上漲至5800元/平方米，漲幅達45%；房屋租金由原600元/月上漲至1000元/月，漲幅達66.67%，讓業(yè)主享受到了真金白銀的改造收益。
結(jié)合全國文明城市和全國城市基層黨建工作示范市創(chuàng)建，按照“黨支部引領、黨員擔當、發(fā)動群眾、小區(qū)自治”的工作思路，發(fā)揮業(yè)主作用，探索“智慧”賦能，著力構(gòu)建共建、共管、共享、共治的長效機制。
黨建引領全延伸。堅持“黨建領航、先鋒示范”，建立“黨建+物業(yè)，黨支部+小區(qū)，黨小組+樓棟”的聯(lián)動機制，積極推動小區(qū)改造，破解改造矛盾問題。
業(yè)主自治強管理。以網(wǎng)格精細化管理工作為基礎，積極推動小區(qū)自治管理，業(yè)主協(xié)商制定“自治管理公約”，確定小區(qū)管理模式，建立健全房屋管理機制，形成“自我管理、自我服務、自我發(fā)展”格局，共同維護老舊小區(qū)改造成果，推動小區(qū)管理走上民主化、法治化、規(guī)范化、制度化軌道。
智慧賦能保平安。試點先行、以點帶面推進“智慧小區(qū)”建設，千福園片區(qū)智慧化改造后，已實現(xiàn)小區(qū)防護預警監(jiān)測、高空拋物實時監(jiān)測、溫感實時監(jiān)測預警、一鍵聯(lián)網(wǎng)報警、智能人臉抓拍、應急求助報警、車輛違停報警等功能，實現(xiàn)小區(qū)安防、智慧生活、物業(yè)服務管理“三位一體”服務，讓群眾住得安心、放心。
“2236”跨越式提升
示范帶動“再賦能”
通過改造，千福園片區(qū)實現(xiàn)了“2236”跨越式提升，并以此為示范，帶動全市老舊小區(qū)基本功能換代升級、整體風貌華麗蝶變。
“兩增”。累計拆除圍墻近400米、柴棚及違建0.56萬平方米；整治公共綠地、規(guī)范停車泊位，新增景觀綠化0.58萬平方米（含口袋公園3個）。規(guī)范停車泊位365個、新增立體停車位102個。
“兩優(yōu)”。優(yōu)化小區(qū)內(nèi)外環(huán)境，通過對樓體外立面、樓梯間翻新改造，實施屋面防水維修，補栽花草樹木、安裝健身器材，內(nèi)外環(huán)境顯著提升。優(yōu)化小區(qū)自治體系，把老舊小區(qū)改造與基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區(qū)服務體系建設相結(jié)合，進一步優(yōu)化小區(qū)自治體系，不斷推動“黨建+物業(yè)，黨支部+小區(qū)，黨小組+樓棟”落地生根，聯(lián)合社區(qū)選取改造意愿較強的業(yè)主，組建志愿服務隊，共同開展群眾工作和施工監(jiān)督工作。
“三強”。強化基礎設施建設，大力推進片區(qū)海綿城市改造建設，新增透水路面2400平方米，鋪設雨水收集管網(wǎng)1600米。強化物業(yè)服務，積極探索創(chuàng)新建管機制，引入國有企業(yè)進行專業(yè)化物業(yè)服務管理，為業(yè)主提供“質(zhì)價相符”的服務，拓寬物業(yè)收益空間，彌補維修管理經(jīng)費的不足，實現(xiàn)物業(yè)服務管理費收支平衡。強化功能配套，在不具備加裝電梯條件的樓棟，對樓梯間欄桿進行加固處理后，安裝座椅式電梯、樓梯轉(zhuǎn)身平臺休息座椅等，解決老年人爬樓難題。
“六轉(zhuǎn)變”。構(gòu)建完整社區(qū)和“15分鐘生活圈”，有效盤活存量資源，利用老舊辦公用房進行半公益性或公益性改造翻新，完善小區(qū)健身、娛樂、燈光等配套設施，補齊小區(qū)服務設施短板。改造后新增老年日間照料中心、幼兒托管中心、黨群活動中心等公共服務設施近6000平方米，并配建外掛式電梯，為小區(qū)業(yè)主享受完善的小區(qū)配套服務提供了更加便捷的途徑。真正實現(xiàn)千福園片區(qū)從分散向集中、從散亂向規(guī)范、從封閉向開放、從傳統(tǒng)向智慧、從多元向一體、從管理向服務的六大轉(zhuǎn)變。
蒙自市將“老舊小區(qū)改造”納入“我為群眾辦實事”的重要內(nèi)容，扎實推進老舊小區(qū)改造工作。截至目前，全市改造老舊小區(qū)166個、88.45萬平方米，惠及住戶10729戶。
