近年來(lái)，江西省贛州市持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，通過(guò)規(guī)劃引領(lǐng)、成片改造等舉措，讓一大批老舊小區(qū)美麗蝶變，民生福祉持續(xù)增進(jìn)。自2017年啟動(dòng)改造至2021年年底，全市累計(jì)完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造515個(gè)，惠及居民9.88萬(wàn)戶。
把控改造品質(zhì)
贛州市始終堅(jiān)持“先規(guī)劃、后改造”，要求所有老舊小區(qū)必須科學(xué)編制改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，從源頭把控好規(guī)劃質(zhì)量、改造品質(zhì)。
精心編制方案。相關(guān)部門制定《贛州市老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則及標(biāo)準(zhǔn)圖集》，為改造設(shè)計(jì)方案提供依據(jù)。設(shè)計(jì)單位對(duì)老舊小區(qū)現(xiàn)狀、居民需求等進(jìn)行逐棟逐戶調(diào)查研究，編制方案，邀請(qǐng)專家對(duì)方案評(píng)審把關(guān)。
建立項(xiàng)目責(zé)任規(guī)劃師制度。充分發(fā)揮本地規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)力量，建立了“三個(gè)一”的項(xiàng)目責(zé)任規(guī)劃師制度，即每個(gè)縣（市、區(qū)）安排1家以上建筑設(shè)計(jì)乙級(jí)以上單位對(duì)口技術(shù)指導(dǎo)，安排1名建筑設(shè)計(jì)單位分管領(lǐng)導(dǎo)開展掛點(diǎn)幫扶，每個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目安排1名責(zé)任規(guī)劃（建筑）師對(duì)口服務(wù)指導(dǎo)。
突出歷史文脈傳承。在改造中，特別注意對(duì)具有城市記憶的街巷肌理、重要建筑、原生樹木應(yīng)保盡保，注重植入紅色文化、客家文化、宋城文化及具有本地特色的縣域文化。
推廣統(tǒng)籌模式
針對(duì)單個(gè)小區(qū)普遍存在規(guī)模小、空間窄、管理難等問(wèn)題，贛州市探索形成了“連街成片、資源共享、完善功能”的區(qū)塊化改造模式。
注重連街成片統(tǒng)籌推進(jìn)。將相鄰的獨(dú)立小區(qū)、分散樓棟及周邊區(qū)域打通互聯(lián)，進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一改造和統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施提升和公共服務(wù)配套，構(gòu)建15分鐘生活圈。
注重完善功能統(tǒng)籌推進(jìn)。對(duì)違章搭建、老舊設(shè)施進(jìn)行整治拆除，騰出新空間。把老舊小區(qū)改造與背街小巷改造、生活垃圾分類、小游園小廣場(chǎng)建設(shè)等民生工程有機(jī)結(jié)合，因需施策、增配設(shè)施，有效激活城市功能。
注重棚改舊改統(tǒng)籌推進(jìn)。在改造規(guī)劃前，對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)房屋進(jìn)行質(zhì)量安全評(píng)估，把建筑質(zhì)量差、沒有歷史文化保護(hù)價(jià)值的建筑納入棚戶區(qū)改造，把建筑質(zhì)量較好或有歷史文化保護(hù)價(jià)值的建筑納入老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌實(shí)施棚戶區(qū)改造與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
發(fā)動(dòng)群眾參與
贛州市改變由政府大包大攬的改造模式，突出群眾主體，積極引導(dǎo)群眾全過(guò)程、全鏈條參與小區(qū)改造，有效避免“政府干、群眾看”的現(xiàn)象。
改造計(jì)劃由群眾決定。把群眾意愿作為實(shí)施老舊小區(qū)改造的前提條件。制定老舊小區(qū)改造計(jì)劃時(shí)，要求小區(qū)必須成立業(yè)主委員會(huì)，并通過(guò)業(yè)主委員會(huì)收集全體居民意見后，優(yōu)先把改造意愿強(qiáng)烈的小區(qū)納入年度改造計(jì)劃。
改造內(nèi)容聽群眾意愿。編制改造設(shè)計(jì)方案時(shí)，圍繞小區(qū)面貌改觀、房屋功能改善、基礎(chǔ)設(shè)施改造等目標(biāo)，提供包含具體要素及造價(jià)等內(nèi)容的改造菜單，請(qǐng)小區(qū)居民“點(diǎn)單”；形成改造設(shè)計(jì)方案后，要求方案須征得小區(qū)內(nèi)2/3以上住戶認(rèn)可，方可組織實(shí)施。
改造過(guò)程由群眾共建。積極發(fā)揮小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、居民理事會(huì)等作用，邀請(qǐng)退休黨員干部擔(dān)任矛盾調(diào)解員、義務(wù)觀察員、質(zhì)量監(jiān)督員，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、過(guò)程管理、質(zhì)量監(jiān)督。
改造效果請(qǐng)群眾共評(píng)。小區(qū)改造完成后，組織居民對(duì)改水、改電、停車等55個(gè)指標(biāo)改造成效進(jìn)行滿意度測(cè)評(píng)，請(qǐng)群眾來(lái)打分，將測(cè)評(píng)結(jié)果納入責(zé)任單位及責(zé)任干部年終考核，為下一輪小區(qū)改造提供經(jīng)驗(yàn)。
改造成果交群眾共管。根據(jù)社區(qū)實(shí)際成立聯(lián)合黨支部、理事會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，創(chuàng)新企業(yè)化管理模式，真正實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理長(zhǎng)效化、常態(tài)化。
引入社會(huì)資本
為著力破解城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金瓶頸問(wèn)題，贛州市積極拓展資金籌措渠道，引入社會(huì)資本參與，鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位出資支持。
撬動(dòng)社會(huì)資本。結(jié)合改造片區(qū)的地理位置、閑置建筑、公共資源等情況，引入社會(huì)資本參與小區(qū)改造。比如，贛紡小區(qū)利用贛南紡織廠老舊廠房及周邊連片改造項(xiàng)目，引入社會(huì)資本參與，打造了集文創(chuàng)辦公、教育培訓(xùn)、休閑娛樂等業(yè)態(tài)于一體的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。
融合商業(yè)功能。對(duì)有條件的片區(qū)積極融合商業(yè)功能，打造成“宜居、宜業(yè)、宜游”休閑生活街區(qū)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和發(fā)展效益雙贏。比如，興國(guó)縣瑤崗背片區(qū)改造項(xiàng)目，撬動(dòng)社會(huì)資金2.8億元，植入天臺(tái)酒吧、商業(yè)文創(chuàng)等業(yè)態(tài)。
發(fā)行專項(xiàng)債券。積極申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券，彌補(bǔ)老舊小區(qū)資金不足問(wèn)題。比如，贛縣區(qū)、上猶縣等通過(guò)發(fā)行城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債，籌措改造資金2.2億元。
引導(dǎo)居民籌資。積極引導(dǎo)小區(qū)居民投勞投資，鼓勵(lì)有條件的居民結(jié)合改造同步開展戶內(nèi)裝修改造。
強(qiáng)化長(zhǎng)效管理
在老舊小區(qū)改造中，贛州市堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，探索小區(qū)“社區(qū)化、智能化、市場(chǎng)化”長(zhǎng)效管理機(jī)制。
加強(qiáng)社區(qū)治理能力建設(shè)。指導(dǎo)改造小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，形成了社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與的“1+3”社區(qū)治理模式。
實(shí)施智能化管理。高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施智慧社區(qū)建設(shè)，結(jié)合智慧安防小區(qū)建設(shè)，添置了車輛識(shí)別系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、人臉識(shí)別系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)了“人過(guò)留影、車過(guò)留牌”。
鼓勵(lì)引入專業(yè)化物業(yè)管理。對(duì)達(dá)到“有清掃保潔、有安全防范、有綠化養(yǎng)護(hù)、有物業(yè)維修、有停車管理”等基本物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的老舊小區(qū)，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月每平方米約0.3元的資金扶持。鼓勵(lì)有條件的小區(qū)引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)管理。
